Европа в аренду

За десять лет цены на жилье в ЕС выросли почти на 50 %, на 20 % подорожала аренда. Уровень зарплат при этом особо не изменился. В итоге квартира в центре Лиссабона или Амстердама превратилась в недостижимую роскошь, а в Будапеште или Барселоне молодые семьи возвращаются к жизни по комнатам.

В Лиссабоне (Португалия) практически половину квартир в старых кварталах сдают туристам. В историческом центре сосредоточена деловая жизнь столицы, здесь находится немало культурных и образовательных учреждений. Однако шанс добраться до офиса, вуза или театра за несколько минут для жителей теперь минимален: краткосрочная аренда владельцу квадратных метров приносит гораздо больше прибыли, нежели долгосрочный контракт с местной семьей.



В Амстердаме (Нидерланды) за просторную квартиру те, кто ранее успел заключить соцконтракт с государством на аренду жилья, платят 400 евро, в это же время комната в съемной «общаге» по соседству может обходиться уже в 1000 евро.


Доступность жилья в Европе, как показывают наблюдения экспертов, перестает быть вопросом бытового уровня. Эта проблема, по сути, становится топливом для политического радикализма.


ЛИССАБОН: ГОРОД, КОТОРЫЙ ПРОДАЛИ

Около десяти лет назад Лиссабон считался одной из самых доступных столиц Европы. Сегодня – это лидер антирейтинга, самый дорогой город для жизни в ЕС. С 2014 по 2024 год цены на жилье здесь подскочили на 176 %, в историческом центре – более чем на 200 %.

Причина такого бешеного роста стоимости аренды кроется в решениях, принятых после финансового кризиса 2008 года. В 2009-м власти Португалии ввели налоговый режим non-habitual resident, позволяющий иностранцам 10 лет почти не платить налоги с доходов, а в 2012-м запустили механизм «золотых виз»: инвесторы, вкладывающие не меньше 500 тыс. евро в недвижимость, могли получить взамен вид на жительство. В результате в Лиссабон хлынули деньги. Инвестиционные фонды и состоятельные иностранцы скупали квартиры в центре, а рынок аренды переориентировался на туристов. Половина квартир в старых кварталах теперь сдается на онлайн-платформе, в некоторых туристических районах этот показатель достигает 70 %. Для местных жителей предоставляемое в аренду жилье стало не по карману: около 60 % португальцев зарабатывают меньше €1000 в месяц, а при таком раскладе в столице можно снять разве что комнату площадью не более 20 квадратных метров. Иностранные покупатели, напротив, готовы переплачивать: средняя сделка, заключаемая зарубежными гостями, стоит на 82 % дороже, чем контракт, который подписывают местные.


АМСТЕРДАМ: СТОЛИЦА ДЛЯ ЧУЖИХ

На первый взгляд в Амстердаме все выглядит идеально: музей под открытым небом, где средневековая архитектура мирно соседствует с бурлящей современной жизнью, а тихие переулки ведут к шумным площадям и оживлённым рынкам.

Но на деле город расколот на два мира. Старожилы десятилетия назад получили социальное жилье и до сих пор платят по 600–800 евро за просторные квартиры. Новички же – молодые и приезжие – вынуждены арендовать комнаты за €1000 и выше в квартирах недалеко от центра, куда стекаются большинство студентов и молодых специалистов. Такая разница в тарифах объяснима политикой последних 40 лет. В 1980-х социальные квартиры составляли почти 60 % всего рынка жилья, предоставляемого в аренду, но затем началась приватизация: часть фонда распродали, часть – снесли. Правительство взяло курс на превращение Амстердама из «города рабочих» в «город среднего класса». Для этого запустили программу льготной ипотеки, которая сделала покупку жилья выгоднее аренды, а рынок – более открытым для инвесторов.

С 2007 по 2020 год в аренду квартир было вложено €23 млрд. Сейчас четверть из них в крупнейших городах Нидерландов принадлежит фондам.


БУДАПЕШТ: ПРАВИЛА ДИКТУЮТ СТАРШИЕ

Если Лиссабон и Амстердам стали жертвами глобального капитала, то история Будапешта – это пример внутренних ошибок. После падения социализма в 1990-х Венгрия пошла по пути приватизации. Социальный жилищный фонд продали, а частную собственность превратили в символ новой свободы. В итоге старшее поколение вложилось в недвижимость и теперь контролирует рынок, определяя уровень цен. Молодые же оказались в положении квартиросъемщиков, которые платят всё больше за всё меньший размер жилья.

ЕВРОПА ПОД ДАВЛЕНИЕМ: ОБЩИЙ КРИЗИС

В среднем по ЕС с 2015 по 2023 год цены на жилье выросли почти на 50 %, аренда – на 18 %, размер же заработной платы оказался гораздо меньше, чем того требовали реалии рынка недвижимости. Последний, по сути, превратился в инвестиционный актив. Где-то это делалось осознанно (как в Лиссабоне, где предлагали «золотые визы»), где-то – стало побочным результатом проводимой политики (как в Амстердаме, где государство сокращало социальный фонд и стимулировало выдачу ипотеки). Сегодня такой расклад привел к социальному неравенству. Те, кто унаследовал квартиры, закрепляются в классе собственников. Остальные становятся арендующим классом.

В 2024 году правительства всех стран ЕС подписали декларацию о «Новой сделке для доступного жилья». Согласно ей, доля социальных квартир в общем жилищном фонде должна будет увеличена. Кроме того, будет введен механизм контроля за ростом арендной платы, особенно в городах с высоким спросом на квадратные метры. Однако пока это только договоренности, реальное положение дел не изменилось. Этим уже пользуются правые популисты, обещающие «вернуть дома своим» и обвиняющие в происходящем мигрантов.

---

Александра Головина
Иллюстрация: «За рубежом», Midjourney