Дом, милый дом

ЖИЛИЩНЫЙ КРИЗИС В КАНАДЕ ДОСТИГ НОВОГО ПИКА

В Канаде разразился серьезный жилищный кризис, но сегодня нет единого мнения относительно его истоков. Главный предмет дискуссий – проблема доступности жилья. Часть людей считает, что основной причиной стал повышенный спрос, обусловленный наплывом иммигрантов и иностранных инвесторов. Другие видят корень проблемы в дефиците предложений на рынке жилья.

Рынок жилья Канады – один из самых недоступных среди всех государств, входящих в Организацию экономического сотрудничества и развития (ОЭСР). В основном это связано с тем, что в Канаде самый высокий уровень соотношения цен на жильё и доходов населения. За период с 2000 по 2021 год стоимость жилплощади в Канаде взлетела на 355 %, при этом среднегодовой номинальный доход граждан Канады увеличился всего на 113 %.



Однако нынешний жилищный кризис затрагивает не только проблему высокой стоимости жилья и нехватки предложений. Его корни уходят в финансовую систему, которая ставит во главу угла владение недвижимостью и воспринимает её скорее как финансовый актив, нежели социальное благо.


ЧТО ТАКОЕ ЖИЛИЩНЫЙ КРИЗИС?

Жилищный кризис в Канаде имеет долгую историю. В своей книге об эволюции канадской жилищной политики историк Джон Бачер описывает ситуацию начала 1900-х годов. Он отмечает, что еще тогда канадцам «приходилось выбирать между перенаселенными домами с плохим обслуживанием и жильем, которое вообще не отвечало элементарным строительным и санитарным требованиям».

Спустя столетие жилищный кризис не только не утих, но даже усилился. Совокупность различных факторов уязвимости (набор различных условий или обстоятельств, которые делают систему, организацию, сообщество или отдельного человека подверженными риску негативных последствий. – Прим. ред.) в этой области затронула представителей всех социальных групп.

Арендаторы сталкиваются с повышением арендных ставок, которые в два раза превышают уровень инфляции, в любой момент их могут выселить, и многим приходится переезжать из района в район в поисках нового жилья. Число бездомных увеличивается, причем особенно страдают представители коренных народов, афроканадское сообщество, гендерные меньшинства и люди с инвалидностью.

Рынок жилья Канады – один из самых недоступных среди всех государств, входящих в Организацию экономического сотрудничества и развития (ОЭСР). В основном это связано с тем, что в Канаде самый высокий уровень соотношения цен на жильё и доходов населения. За период с 2000 по 2021 год стоимость жилплощади в Канаде взлетела на 355 %, при этом среднегодовой номинальный доход граждан Канады увеличился всего на 113 %.

Пр этом покупать дом или квартиру не менее рискованно. Более трети канадских семей имеют ипотеку, и две трети из них с трудом ее выплачивают.

В итоге многие канадцы вынуждены жертвовать своим личным пространством, комфортом, стабильностью и удачным расположением жилья, многим приходится жить в плохих и перенаселенных домах, что, разумеется, вызывает недовольство.

Молодые люди часто откладывают покупку собственного жилья и продолжают жить с родителями. Они не спешат заводить семьи или рассчитывают на помощь родителей при приобретении недвижимости. Это усиливает разрыв в уровне благосостояния между поколениями.


КАК ПРОИЗОШЕЛ ЖИЛИЩНЫЙ КРИЗИС?

Кризис является следствием политики 1980-х годов, направленной на реформирование жилищной системы, которая продвигала культ владения жильём и соответствующие рыночные механизмы. В 1960-е и 1970-е годы Канада могла похвастаться развитой системой обеспечения жильем, однако ситуация кардинально изменилась в 1993 году, когда федеральное правительство прекратило финансировать программы социального жилья. Вместо этого была внедрена рыночная модель с акцентом на личной ответственности.

Этот переход был связан с двумя неолиберальными мнениями. Первое – частный рынок является наиболее эффективным способом предоставления жилья, так как старые дома станут более доступными в связи со строительством новых, более современных и комфортных для проживания. Этот процесс назвали фильтрацией. В реальности же цены на старое жилье часто растут из-за расходов на ремонт и спекуляций, а доступность жилья больше определяется стоимостью земли, чем самой недвижимости.

Согласно второму мнению, владение жильем должно укреплять самостоятельность и одновременно снижать зависимость от государства. Это возможно благодаря созданию активов в виде недвижимости. На деле и эта теория часто оказывается несостоятельной.

Жилищный кризис в Канаде имеет долгую историю. В своей книге об эволюции канадской жилищной политики историк Джон Бачер описывает ситуацию начала 1900-х годов. Он отмечает, что еще тогда канадцам «приходилось выбирать между перенаселенными домами с плохим обслуживанием и жильем, которое вообще не отвечало элементарным строительным и санитарным требованиям».

Таким образом, отказ государства от финансирования программ социального жилья привел к формированию обособленного и маргинализированного сектора, составляющего сейчас примерно четыре процента от общего жилого фонда. Этот сектор стал главным образом последним возможным приютом для так называемых достойных бедняков – тех, кто не может обеспечить себя жильем самостоятельно. Концентрация бедности и уязвимых категорий населения в этом сегменте лишь усиливает негативное отношение к нему.

Процесс превращения жилья в финансовый актив значительно усилился после 1999 года, когда Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC) переключилась с непосредственного строительства домов на страхование ипотечных кредитов, что сделало ипотеку доступнее. Соответственно увеличился спрос, а вместе с ним и спекуляции. Недвижимость стала не местом для жизни, а инструментом для накопления активов и капитала. Покупать дома и квартиры дополнительно стимулировали и федеральные субсидии.

Доля собственников жилья в период с 1991 по 2011 год выросла с 63 % до 69 %. Однако в те же годы средняя цена на жилье взлетела на 142 %, в то время как доходы населения повысились лишь на 7 %. Долги домохозяйств стремительно увеличивались, и между 2002 и 2017 годом соотношение задолженности к доходам выросло с 109 % до 173 %. Впоследствии доля собственников стала сокращаться.


ПОЧЕМУ НЫНЕШНЯЯ СИСТЕМА ТЕРПИТ КРАХ?

Неолиберальная жилищная политика стимулирует владение жильем. В Британской Колумбии, Манитобе, Онтарио, Нью-Брансуике и Новой Шотландии каждая пятая единица жилой недвижимости используется как инвестиционный актив, а не основное место проживания. Эта финансиализация арендного жилья (процесс преобразования недвижимости в класс активов. – Прим. ред.), в которую входит и краткосрочная аренда, создала дополнительное давление на рынки долгосрочной аренды.

Экономические последствия пандемии COVID-19, рост строительных затрат, увеличение среднего возраста рабочей силы и рост численности населения усугубили проблему доступности жилья.

Жилищный кризис – неизбежное следствие неолиберальной системы, создавшей четкую иерархию форм владения жильем, где на вершине находится собственность, а в основании – некоммерческая аренда. Ожидалось, что каждый пройдет путь от арендатора до владельца.

Кризис является следствием политики 1980-х годов, направленной на реформирование жилищной системы, которая продвигала культ владения жильём и соответствующие рыночные механизмы. В 1960-е и 1970-е годы Канада могла похвастаться развитой системой обеспечения жильем, однако ситуация кардинально изменилась в 1993 году, когда федеральное правительство прекратило финансировать программы социального жилья. Вместо этого была внедрена рыночная модель с акцентом на личной ответственности.

Но данная система не способна гарантировать равноправный доступ к жилью. Рынок преимущественно отвечает запросам людей с высокими доходами, игнорируя жилищные потребности семей с низким и средним достатком, из-за которого как покупатели они не могут обеспечить эффективный рыночный спрос. Это ведет к росту неравенства, и многие малообеспеченные семьи оказываются в тяжелых жизненных условиях.

С политической точки зрения чем больше собственников жилья, тем сильнее поддерживается политика, которая во главу угла ставит владение недвижимостью, а это привлекает избирателей, которые заботятся о своём имуществе. С таким подходом продвигается идеология домовладения, а уязвимость владельцев жилья превращается в практически неразрешимую проблему.


ТЕКУЩАЯ ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА

Последние меры, предпринятые в области жилищной политики, свидетельствуют о восстановлении сотрудничества между различными уровнями власти в вопросах решения жилищных проблем.

Национальная жилищная стратегия (NHS), принятая федеральным правительством в 2017 году, была призвана увеличить количество арендного жилья, предоставить субсидии на его оплату и сократить число бездомных.

Закон о Национальной жилищной стратегии 2019 года закрепил доступ к достойному жилью в Канаде как право каждого человека. Жилищный план Канады 2024 года предусматривает строительство 3,87 миллиона домов к 2031 году. В нем впервые официально признаются права арендаторов и обеспечивается их защита.

Экономические последствия пандемии COVID-19, рост строительных затрат, увеличение среднего возраста рабочей силы и рост численности населения усугубили проблему доступности жилья. Жилищный кризис – неизбежное следствие неолиберальной системы, создавшей четкую иерархию форм владения жильем, где на вершине находится собственность, а в основании – некоммерческая аренда. Ожидалось, что каждый пройдет путь от арендатора до владельца.

Власти провинций также поддержали эту инициативу. К примеру, план Британской Колумбии 2018 года «Жилье для Британской Колумбии» предусматривал меры по сдерживанию спекуляций со стороны нерезидентов-инвесторов и стимулированию предложения как рыночного, так и нерыночного жилья. План также включал регулирование краткосрочной аренды, отмену зон одноэтажной застройки и повышение плотности застройки вблизи общественных транспортных узлов.

Муниципалитеты приняли меры по сокращению бюрократических проволочек, упрощению строительства жилья, стимулированию уплотнения застройки (например, в Монреале действует закон о зонировании) и ввели единые стандарты проектирования и строительства жилья.


НЕОБХОДИМЫ БОЛЕЕ АКТИВНЫЕ ДЕЙСТВИЯ

Данная политика демонстрирует положительный сдвиг в признании права на жилище как фундаментального права человека, а также защиты интересов арендаторов. Возобновление финансирования способствует строительству как арендного, так и кооперативного жилья. Программы, направленные на поддержку существующего фонда социального жилья и борьбу с бездомностью, играют важнейшую роль в оказании помощи тем, кто в ней особенно нуждается.

Однако большинство политических инициатив по-прежнему основывается на рыночных механизмах, в которых предпочтение отдаётся частным застройщикам и коммерческим предложениям. В десятилетнем бюджете Национальной службы здравоохранения, который составляет 115 миллиардов долларов, 57 % предусмотрено на кредиты и менее 40 % – на бюджетные расходы. При этом лишь небольшая часть этих средств выделяется на поддержку социального жилья.

Закон о Национальной жилищной стратегии 2019 года закрепил доступ к достойному жилью в Канаде как право каждого человека. Жилищный план Канады 2024 года предусматривает строительство 3,87 миллиона домов к 2031 году. В нем впервые официально признаются права арендаторов и обеспечивается их защита.

Основная финансовая программа, направленная на кредитование строительства многоквартирных домов, в первую очередь выгодна частным застройщикам, которые возводят жилье по завышенным ценам.

Программы страхования ипотечных кредитов остаются ключевым инструментом федерального правительства по стимулированию домовладения. Жилищный план на 2024-й упростил доступ к ипотеке.

Рост рыночного предложения может немного улучшить ситуацию с доступностью жилья, но без активной государственной поддержки результат будет скромным. При этом данный подход упускает из виду более серьёзные системные проблемы в жилищной сфере.

Продолжает расти и число бездомных. По оценкам экспертов, чтобы сократить их количество в два раза, нужно увеличить финансирование в семь раз. Правозащитники требуют как минимум удвоить муниципальный жилищный фонд, но даже это не сможет решить проблему.

Чтобы выйти из тупика жилищного кризиса, следует разрушить устоявшуюся иерархию между владением жильем и его арендой, а также между рыночной и нерыночной арендой. Нужно переосмыслить представление о жилье как товаре и изменить способы его финансирования. Это подразумевает активное строительство жилья в сообществах, концентрацию на локальных решениях проблемы и обеспечение долговременной стабильности для всех.
Юшу Чжу, доцент кафедры урбанистики и государственной политики Университета Саймона Фрейзера, Ханан Али, ассистент научного сотрудника, The Conversation
Перевод Антона Дубровского
Иллюстрация: использованы изображения Icongeek26, Gregor Cresnar и Greg Rosenke 
31.10.2024
Важное

Фермеры Ганы перестали продавать какао-бобы международным поставщикам, ожидая повышения закупочной цены.

05.11.2024 19:00:00

Бразильская компания Embraer намерена вложить средства в развитие аэрокосмического сектора Марокко.

05.11.2024 13:00:00

Электрический робот Atlas от Boston Dynamics смог переложить автозапчасти из одного контейнера в другой без заранее заданной программы.

05.11.2024 09:00:00
Другие Статьи

Увеличение расходов на научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы (НИОКР) в США не всегда приводит к повышению производительности.

Бразильские фермеры убивают деревья химикатами, чтобы расчистить охраняемые леса под пастбища.

Нарастающий объем пластмасс на планете все больше угрожает окружающей среде и движется к критической точке.

Транскультурность должна прийти на смену мультикультурности, так как она более инклюзивна и учитывает многообразие культур.