Темпы строительства небоскребов напрямую связаны с темпами роста экономики: каждый 1 % глобального роста приводит к такому же увеличению числа высоток. Самый первый из известных проектов небоскреба, библейский, провалился: Вавилонскую башню людям не удалось возвести до небес. Строительство небоскребов до сих пор нередко сопряжено с иррациональными мотивами, однако небоскребы являются не только памятником их создателям, но и следствием экономического роста и технологического прогресса.
В 1885 г. архитектор
Уильям Ле Барон Дженни построил в
Чикаго (США) Home Insurance Building, прототип современного небоскреба высотой всего в 10 этажей, применив технологическую новацию: перенес часть нагрузки с каменной кладки здания на железный каркас, который крепился к стенам. В обычных домах
вес здания держат на себе стены, а железная клетка, в которую Дженни заковал здание, в более поздних проектах трансформировалась в прочный стальной каркас,
способный выдерживать практически любые нагрузки. Вместе с изобретением электрических лифтов эта новация сняла ограничения на высоту зданий и
послужила началом строительного бума, кардинально изменившего облик современной городской среды.
Рост небоскребов
За 100 с лишним лет с момента возведения
Дженни первого в мире высотного здания средний «рост» небоскреба увеличился в семь раз. К 2000 г. средняя высота 100 самых высоких зданий мира возросла до 285 метров, а в 2018 г. составляла уже 385 метров: с начала XXI века небоскребы ежегодно становились выше в среднем на 1,8 %.
В последней четверти XX в. количество возводимых небоскребов
не превышало 45 в год, но примерно с середины 1990-х гг., начала быстрого роста экономики
Китая, это число стало стремительно увеличиваться за счет азиатского региона. В пиковых 2016–2018 гг. в мире ежегодно возводилось более 300 небоскребов высотой от 150 метров и выше. К ноябрю 2020 г., по данным базы
Skyscraper Center, зданий высотой от 150 метров насчитывалось более 5300 и еще 740 находятся в стадии строительства.
Почти 70 % небоскребов расположены в Азии.
Небоскребы мира
Половина всех небоскребов мира расположены в 17 городах, но хотя бы один небоскреб есть в 315. Из 20 городов с наибольшим количеством небоскребов –
7 городов Китая и Гонконг. По данным Emporis, больше всего высоток – 1712 – в
Гонконге, в занимающем второе место по этому показателю
Нью-Йорке их вдвое меньше (834).
Москва входит в мировой топ-20 городов с самым большим числом небоскребов, а в топ-20 самых высоких зданий мира, введенных в эксплуатацию, 13-ю строчку занимает
петербургский «Лахта-центр».
Единого определения того, какой высоты здание считать небоскребом, нет.
База Emporis учитывает здания высотой от 100 метров,
Skyscraper Center относит к небоскребам здания от 150 метров.
Совет по высотным зданиям и городской среде (Council on Tall Buildings and Urban Habitat, CTBUH) – международная некоммерческая организация по обмену информацией между профессионалами в области высотного строительства и разработчик международных стандартов определения высотных зданий –
отдельно выделяет супервысокие здания (от 300 метров) и
мегавысокие (от 600 метров).
Мегавысоких небоскребов в мире всего три: 828-метровый
Burj Khalifa в Дубае,
Шанхайская башня в крупнейшем финансовом центре
Китая и
Королевская часовая башня в Мекке, служащая отелем и рассчитанная на размещение более 100 000 паломников.
Экономика и небоскребы
Чем быстрее развивается город или регион, тем
быстрее растет спрос на аренду офисов и жилье в центральных локациях, горизонтальная застройка которых ограниченна. Рост спроса ведет к «битве за место», и стоимость земли здесь возрастает. Вместе со стоимостью земли
растет и высота зданий: девелопер максимизирует прибыль, объясняет профессор экономики Ратгерского университета
Джейсон Барр, автор книг и десятков экономических исследований о небоскребах.
Два главных фактора, движущих здания вверх, –
рост экономики и урбанизация, считает Барр. Первые небоскребы появились в
Чикаго и Нью-Йорке в тот момент, когда эти города превратились в центры торговли и коммерции, а рынки акций переживали бум; с конца XX в. лидерство по числу возводимых высоток принадлежит быстрорастущим азиатским странам – более 40 % всех зданий в мире высотой более 150 метров построены в
Китае и Гонконге. С 2010-х небоскребы начали появляться в странах
Африки.
По оценкам Барра, рост глобального ВВП на каждый 1 % приводит к примерно такому же росту числа небоскребов:
«Это означает, что каждый год, когда мир увеличивает свои доходы, будет строиться все больше небоскребов». При этом лишь треть стран в мире имеют хотя бы одно здание высотой более 150 метров. За пределами
США первый небоскреб был построен в 1947 г. в
Бразилии (Altino Arantes), а в некоторых богатых странах
Европы их до сих пор нет (например, в
Норвегии и Дании).
В начале XX в. увеличение числа жителей американского города на 10 %
повышало вероятность строительства в нем сооружения в 21 этаж или выше на 2,5 п. п., а когда численность перешагивала отметку в 315 000, вероятность
оказывалась 100-процентной. Сегодня вероятность появления высоток в городах с населением менее 1 млн невелика, но при превышении этого порога она резко возрастает, рассчитали
Барр и его соавтор
Габриэль Альфельдт.
Высота тщеславия
В 1900 г. американский архитектор
Кэсс Гилберт убеждал, что небоскреб – это инструмент, который заставляет землю платить, и в 1913 г. по его проекту на
Манхэттене был построен
Woolworth Building, удерживавший титул высочайшего здания мира на протяжении 17 лет. Однако, в отличие от
Гилберта, власти
Нью-Йорка находили, что хорошую прибыль дают «только некоторые» небоскребы. С появлением самых первых небоскребов появились и их ненавистники, считавшие высотки
«удушающими символами деспотизма», уродующими городскую среду и строящимися из тщеславия, а не для экономических целей.
Здание
Empire State Building на Манхэттене на полвека стало символом не только небоскреба, но и
«белого слона». Завершение строительства башни совпало с началом
Великой депрессии, и в 1930-е владельцам удавалось сдавать в аренду лишь немногим более 20 % площадей, служащие
вынуждены были включать свет на верхних этажах, чтобы создать иллюзию деловой жизни. Здание было прозвано
Empty (пустое) State Building. Оно почти до 1950 г. не приносило прибыли и до сих пор остается не до конца заполненным.
«Белый слон»
Так называют крупные, очень дорогие и зачастую
политически значимые проекты, которые сложно окупить. В монархиях
Юго-Восточной Азии обладать белым слоном было престижно, но дорого его содержать, а использовать это священное животное для работ запрещалось. Короли
дарили белых слонов придворным, которые им не нравились, чтобы разорить получателей.
С момента появления самых высоких проектов зданий к их экономике добавлялся
элемент соревнования за высоту, писали в 2008 г. в своей знаменитой работе
Роберт Хелсли из Университета Британской Колумбии и
Вильям Стрэндж из Университета Торонто. Американский предприниматель
Фрэнк Вулворт пересмотрел проект названного его именем нью-йоркского небоскреба только затем, чтобы превзойти
Metropolitan Life Building, которое на тот момент было самым высоким зданием мира после
Эйфелевой башни, а проектировщики
Empire State Building добавили зданию пять этажей и шпиль только для того, чтобы обойти в высоту самое высокое на тот момент здание компании-конкурента –
Chrysler Building, которое автомобильный магнат
Уолтер Крайслер называл «памятником мне». Небоскребы – скорее воплощение эго их заказчиков и архитекторов, чем проект в обычном понимании этого слова, а само возведение таких сооружений – по сути, гонка за приз, писали
Хелсли и Стрэндж.
Политические лидеры, желающие себя увековечить, нередко строят «белых слонов», показало исследование
Университета Осло. Высота зданий, сооружаемых в странах с автократическими режимами, выше, чем в демократических государствах, и к тому же часто дополняется «символической высотой» – шпилями и незанятыми помещениями. Например, символическая высота
Burj Khalifa в Дубае составляет почти треть (29 %) от всей высоты здания.
Надежная основа
Строительство небоскребов и их высота в большинстве случаев отвечают
задаче максимизации прибыли, утверждает Барр. Кривая, отображающая корреляцию между стоимостью строительства небоскребов и их высотой, имеет форму буквы U, то есть до определенного момента увеличение высоты снижает затраты. Вот почему большая часть небоскребов (почти 70 %) в мире
не превышает 200 метров. При этом экономически обоснованный предел высоты сильно различается по регионам и зависит
от множества факторов, в частности от особенностей местности и стоимости земли, технологий, затрат на материалы и оплату труда. Например, строительство одного этажа второй по высоте в мире
Шанхайской башни обошлось вдвое дороже, чем этажа самого высокого здания мира –
Burj Khalifa, – но вдвое дешевле, чем одного этажа
Башни Банка Америки, которая в 1,4 раза ниже. В
США снижение затрат в результате технического прогресса компенсируется ростом стоимости рабочей силы и материалов, в
Азии быстрый экономический рост и интенсивная урбанизация в сочетании с более низкими затратами на строительство и использованием инноваций приводят к строительному буму.
В июне 2020 г. правительство
Китая запретило строительство зданий высотой 500 метров и более. В последние годы строительство новых высоток в Китае сокращалось: многие проекты реализовывались
с высоким уровнем долгового финансирования, и правительство пыталось обуздать спекулятивное строительство, отмечает в обзоре CTBUH.
Не выше дерева
Реализация возможности «вертикального роста» нередко сдерживается неоднозначным отношением к высотному строительству. Многие города
ограничивают высоту зданий, стремясь сохранить историческую застройку и изначальный архитектурный облик. Например, на
Бали (Индонезия) дом не должен превышать высоту
кокосового дерева (15 метров), в
Афинах (Греция) здание не может быть выше
Парфенона, а в центре
Рима (Италия) нельзя строить здания выше собора
Святого Петра. По данным базы
Emporis, самый дорогой в мире небоскреб – построенный в 2014 г. в
Нью-Йорке 541-метровый
One World Trade Center стоимостью $3,9 млрд. Строительство самого высокого в мире здания
Burj Khalifa обошлось в $1,5 млрд.
Небоскребы позволяют реализовать амбиции
не только архитекторам и девелоперам, но и арендаторам, которые готовы платить
дополнительную премию за локацию выше конкурентов. Самые высокие и дорогие этажи в небоскребах занимают
наиболее продуктивные и крупные компании, для которых центральная локация – часть имиджа, показало исследование на данных об аренде в знаковых американских небоскребах.
В городах
Китая экономические основы строительства небоскребов сопряжены с неэкономическими, например стремлением чиновников к продвижению по службе. Исследование показало, что там,
где работают более молодые чиновники, стремящиеся к общественному одобрению,
строят более высокие небоскребы, которые зачастую становятся предметом национальной гордости.
Empire State Building девять десятилетий спустя остается одной из самых популярных туристических достопримечательностей и частью идентичности
Нью-Йорка, а среднегодовые темпы роста его стоимости на всем горизонте составили около 5 %, защищает
небоскреб Барр. Да и само решение о его строительстве вряд ли можно назвать иррациональным, считает он: расчеты показывают, что на момент планирования оно могло приносить 10 % годовых, а
Великая депрессия оказалась цунами, которого никто не ожидал.
«Индекс небоскреба»
В 1999 г. экономист
Dresdner Kleinwort Benson Эндрю Лоуренс создал «индекс небоскреба», который сигнализирует, что возведение очередного здания-гиганта
может предсказывать экономические кризисы. Банковской панике 1907 г. в
США предшествовало начало строительства на
Манхэттене небоскреба
Singer Building, который на тот момент был самым высоким зданием в мире. Церемония закладки камня
Chrysler Building, также ставшего на время самым высоким зданием мира, прошла в
Нью-Йорке в сентябре 1928 г., а через год, в октябре 1929 г., произошел крах
Уолл-стрит, ставший началом Великой депрессии.
Рост индекса небоскреба совпал и с другими событиями: например, завершение строительства зданий
Всемирного торгового центра в Нью-Йорке в 1972 и 1973 гг. и
Sears Tower в Чикаго в 1974 г. сопровождалось коллапсом
Бреттон-Вудской системы и началом очередной рецессии. «Нездоровую корреляцию» между строительством небоскребов и кризисами Лоуренс связал с избыточным инвестированием и ростом объемов спекулятивных операций в периоды бумов, на которые, как правило, приходится большинство решений о строительстве самых амбициозных зданий.
В 2012 г.
Barclays дополнил список
Лоуренса новыми примерами, в число которых, например, вошло строительство
Burj Khalifa, начатое за несколько лет до глобального экономического кризиса. Возведение зданий рекордной высоты совпадает с пиком строительного бума, который характеризуется нерациональным использованием капитала, объясняли аналитики. Строительство начинается на поздней фазе экономического подъема, а
завершается на этапе экономической коррекции, если только вхождение в нее не заставило заказчиков вовремя изменить планы. Правда, индекс небоскребов не предсказал серьезные экономические спады в 1920-х, конце 1930-х и начале 1980-х.
В 2011 г.
Барр и его коллеги из
Ратгерского университета сравнили даты принятия решений о крупнейших проектах «вертикального роста» и показали, что они далеко не всегда приходились на пик бизнес-цикла, но строительство небоскребов коррелирует с ростом ВВП: появление экстремально высоких зданий в той или иной стране
поддержано фундаментальным фактором – повышением уровня ВВП. Строительство небоскребов действительно
чувствительно к бизнес-циклу: его объемы и сама высота зданий растут в ответ на ускорение экономики и снижаются в ответ на рецессии, но с временным лагом в 3–5 лет, что обусловлено достаточно большим временем, необходимым для планирования такого строительства, пишут
Барро и Альфельдт. Но это не имеет ничего общего с убеждением, что появление очередной мегавысотки служит индикатором пузыря, который скоро лопнет, убеждены они.
Власта Демьяненко, Денис Касянчук, «Эконс»
В иллюстрации использовано изображение автора ani (CCBY3.0) и изображение автора Gregor Cresnar (CCBY3.0) с сайта https://thenounproject.com/ и фото с сайта https://unsplash.com/