здесь мы определяем глобальные коммуникационные тренды
Под крышей дома своего
ЧТО СТАЛО ПРИЧИНОЙ МАСШТАБНОГО КРИЗИСА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ КИТАЯ И КАКИЕ ШАГИ ПРЕДПРИНИМАЮТСЯ ДЛЯ ЕГО ПРЕОДОЛЕНИЯ?
В Китае завершение основной конструкции дома – это не просто строительный этап, а настоящий повод для праздника. Для крупных девелоперов, которые сейчас теряют свои деньги в огне кризиса на рынке недвижимости, этот момент символизирует важную веху на пути к завершению проекта и дает надежду на его успешное завершение. Сможет ли Поднебесная справиться с проблемами в сфере строительства и что предпринимают власти страны? Ответы на эти вопросы искала Ханна Педоун из издания The Diplomat. «За рубежом» публикует перевод этой статьи.
На окраине Ланьчжоу, города на западе Китая, огромный баннер на незавершенном жилом комплексе не предлагал праздновать Лунный Новый год или Национальный день Китая, а отмечал нечто совершенно иное: завершение строительства. «封顶大吉» — гласили большие красные баннеры, что дословно можно перевести как «возведение коробки». На строительном жаргоне эта странноватая фраза означает завершение основного каркаса здания.
Событие, в честь которого в столице провинции Ганьсу даже запустили фейерверки, действительно стало значимым для местных жителей.
Раньше развешенными на домах баннерами китайцы по традиции отмечали трудовые подвиги строителей. Сегодня для крупных китайских девелоперов, переживающих трудности в сфере недвижимости, это важная веха, а для иностранных партнёров — сигнал о возможных улучшениях в экономике Китая, переживающего затяжной кризис в строительной отрасли.
Незавершённые строительные проекты — это один из главных признаков четырёхлетнего кризиса на рынке недвижимости в Китае, который серьёзно повлиял на экономику и изменил настроения потребителей, так как более 70 % благосостояния китайских семей связано с недвижимостью.
Во время бума на рынке недвижимости китайские застройщики сильно переоценили свои возможности и построили слишком много жилья. Это произошло из-за того, что местные власти поощряли их, так как рассчитывали на доход от продажи земельных участков.
Эта модель роста стала угасать после того, как центральное правительство начало критиковать чрезмерные инвестиции в жилую недвижимость, заявив, что «дома нужны для жизни, а не для спекуляций». Эта фраза прозвучала на Центральной экономической рабочей конференции в декабре 2016 года
Затем, в 2020 году, Си Цзиньпин ужесточил кредитную политику, введя «три красные линии», резко ограничившие объём кредитов, которые могли брать застройщики. Вскоре после этого у компаний с высоким уровнем задолженности, таких как Evergrande, крупнейшего частного застройщика страны, возникли проблемы с выплатами займов и они начали разоряться.
Красные праздничные баннеры на незавершённых зданиях, которые можно увидеть по всей стране, — те редкие признаки жизнеспособности некоторых проектов на в целом стагнирующем рынке недвижимости. Растяжки с надписью «Празднуем возведение коробки» вывешиваются на тех объектах, которые преодолели наиболее рискованный этап строительства и имеют все шансы быть достроенными.
В 2024 году я побывала в 19 городах 14 провинций, где повсюду встречались города-призраки с недостроенными зданиями. Несмотря на обилие заброшенных строений, ландшафт пестрел красными баннерами с призывами: «Завершить строительство!»
За тот год, пока я изучала ситуацию — посещала стройки, общалась с застройщиками и местными чиновниками, — площадь незавершённого строительства в стране сократилась на 12,7 %, инвестиции в недвижимость упали на 10,6 %, а власти начали ремонт 79 тысяч аварийных городских домов.
Однако масштабы незавершённого строительства по-прежнему значительны. В 2024 году введённая в эксплуатацию площадь жилых и коммерческих помещений сократилась почти на 30 % по сравнению с предыдущим годом. В таких условиях каждый достроенный объект становится достижением, заслуживающим особого внимания на этом стагнирующем рынке.
По словам не захотевшего раскрывать свое имя бывшего директора Бюро жилищного и городского развития в автономном районе Гуанси, этап «возведения коробки» — это примерно половина процесса строительства.
«Когда здание достигает этого этапа, риск того, что проект останется незавершённым из-за финансовых проблем, снижается. Но это не значит, что финансовые трудности не могут возникнуть и после», — сказал он. Также он отметил, что банки, когда рассматривают заявки на ипотеку, учитывают, на каком этапе находится строительство.
Осмотр одного из проектов комплексной застройки наглядно демонстрирует, насколько сложной «шахматной партией» стало для застройщиков достижение завершающей стадии строительства. Этот процесс напоминает тонкую балансировку: разработчикам приходится учитывать целый комплекс взаимосвязанных факторов: текущую рыночную конъюнктуру, предпочтения потенциальных покупателей, ограниченность финансовых ресурсов, темпы развития местной промышленной инфраструктуры и даже такие, казалось бы, второстепенные моменты, как сроки сдачи близлежащих дорожных объектов.
Достижение этапа «возведение коробки» — один из важных критериев, на который ориентируются местные власти при выдаче разрешений на досрочную продажу недвижимости. Однако, как отмечает Е Шэн, директор шанхайского офиса архитектурной компании Goettsch Partners, далеко не все застройщики соблюдают эти правила.
«Некоторые застройщики незаконно продают недвижимость ещё на самых ранних этапах строительства, используя полученные авансы для инвестирования в новые проекты с целью максимизации краткосрочной прибыли», — объясняет он.
Сложившаяся рыночная ситуация вкупе с незаконными досрочными продажами бьют по карману покупателей. «Колебания на рынке и отток инвестиций создают нехватку средств, из-за чего стройки замораживаются, - поясняет Шэн. - Это провоцирует волну судебных разбирательств по защите прав дольщиков и даже социальные протесты».
Логан Райт, партнёр и директор по исследованиям китайского рынка в Rhodium Group, объясняет: «В 2017-2018 годах, во время кампании по уменьшению доли заемных средств, рынок недвижимости трансформировался в подобие финансовой пирамиды. Чтобы получить прибыль от продажи готового жилья, застройщикам нужно было постоянно вкладываться в новые проекты».
По словам эксперта, обременённые долгами компании стали массово использовать предварительные продажи как инструмент погашения неофициальных займов. Фактически это означало, что финансирование строительства перекладывалось на плечи будущих владельцев жилья - они своими платежами обеспечивали погашение скрытых долгов застройщиков.
Согласно законодательству, коммерческие банки обязаны хранить авансовые платежи дольщиков на специальных регулируемых счетах под банковским контролем. Эти нормы, впервые введённые в 2003 и 2007 годах, хотя и были подтверждены, но так и не получили повсеместного соблюдения в Китае. Лишь после этапа «возведение коробки» банки в отдельных случаях могли ослабить данные требования.
Однако на практике сложилась иная ситуация: банки традиционно шли навстречу застройщикам, разрешая перечислять средства дольщиков на общие расчётные счета. Такая схема работы позволила некоторым компаниям незаконно присваивать средства покупателей, что в итоге приводило к остановке строительных проектов.
Власти Китая предприняли ряд мер для решения проблемы избытка жилья и возобновления замороженных строительных проектов. В октябре 2024 года был утверждён пакет антикризисных мер, включающий удвоение объёмов кредитования на достройку проблемных объектов, - это должно оживить рынок недвижимости и поддержать экономику. Местные администрации получили право использовать средства от специальных облигаций для приобретения жилого фонда. Кроме того, во многих городах смягчили ограничения для покупателей жилья на вторичном рынке, чтобы остановить падение спроса.
В Гонконге в настоящее время 41 застройщик проходит процедуру реструктуризации или ликвидации.
Перевод Татьяны Мурусидзе
Иллюстрация: «За рубежом», Midjourney
На окраине Ланьчжоу, города на западе Китая, огромный баннер на незавершенном жилом комплексе не предлагал праздновать Лунный Новый год или Национальный день Китая, а отмечал нечто совершенно иное: завершение строительства. «封顶大吉» — гласили большие красные баннеры, что дословно можно перевести как «возведение коробки». На строительном жаргоне эта странноватая фраза означает завершение основного каркаса здания.
Событие, в честь которого в столице провинции Ганьсу даже запустили фейерверки, действительно стало значимым для местных жителей.
Раньше развешенными на домах баннерами китайцы по традиции отмечали трудовые подвиги строителей. Сегодня для крупных китайских девелоперов, переживающих трудности в сфере недвижимости, это важная веха, а для иностранных партнёров — сигнал о возможных улучшениях в экономике Китая, переживающего затяжной кризис в строительной отрасли.
По данным главного экономиста Noruma Securities Лу Тинга, в стране насчитывается 20 миллионов незавершённых объектов, которые были проданы на этапе строительства. Когда вывешивается баннер с надписью «Празднуем возведение коробки» - это означает, что один незавершенный объект стал на шаг ближе к сдаче.
Незавершённые строительные проекты — это один из главных признаков четырёхлетнего кризиса на рынке недвижимости в Китае, который серьёзно повлиял на экономику и изменил настроения потребителей, так как более 70 % благосостояния китайских семей связано с недвижимостью.
Во время бума на рынке недвижимости китайские застройщики сильно переоценили свои возможности и построили слишком много жилья. Это произошло из-за того, что местные власти поощряли их, так как рассчитывали на доход от продажи земельных участков.
Эта модель роста стала угасать после того, как центральное правительство начало критиковать чрезмерные инвестиции в жилую недвижимость, заявив, что «дома нужны для жизни, а не для спекуляций». Эта фраза прозвучала на Центральной экономической рабочей конференции в декабре 2016 года
Затем, в 2020 году, Си Цзиньпин ужесточил кредитную политику, введя «три красные линии», резко ограничившие объём кредитов, которые могли брать застройщики. Вскоре после этого у компаний с высоким уровнем задолженности, таких как Evergrande, крупнейшего частного застройщика страны, возникли проблемы с выплатами займов и они начали разоряться.
Красные праздничные баннеры на незавершённых зданиях, которые можно увидеть по всей стране, — те редкие признаки жизнеспособности некоторых проектов на в целом стагнирующем рынке недвижимости. Растяжки с надписью «Празднуем возведение коробки» вывешиваются на тех объектах, которые преодолели наиболее рискованный этап строительства и имеют все шансы быть достроенными.
В 2024 году я побывала в 19 городах 14 провинций, где повсюду встречались города-призраки с недостроенными зданиями. Несмотря на обилие заброшенных строений, ландшафт пестрел красными баннерами с призывами: «Завершить строительство!»
За тот год, пока я изучала ситуацию — посещала стройки, общалась с застройщиками и местными чиновниками, — площадь незавершённого строительства в стране сократилась на 12,7 %, инвестиции в недвижимость упали на 10,6 %, а власти начали ремонт 79 тысяч аварийных городских домов.
Эти цифры отражают ключевую задачу, стоящую перед Пекином: снизить зависимость китайской экономики от рынка коммерческой недвижимости и одновременно провести реновацию депрессивных районов.
Однако масштабы незавершённого строительства по-прежнему значительны. В 2024 году введённая в эксплуатацию площадь жилых и коммерческих помещений сократилась почти на 30 % по сравнению с предыдущим годом. В таких условиях каждый достроенный объект становится достижением, заслуживающим особого внимания на этом стагнирующем рынке.
По словам не захотевшего раскрывать свое имя бывшего директора Бюро жилищного и городского развития в автономном районе Гуанси, этап «возведения коробки» — это примерно половина процесса строительства.
«Когда здание достигает этого этапа, риск того, что проект останется незавершённым из-за финансовых проблем, снижается. Но это не значит, что финансовые трудности не могут возникнуть и после», — сказал он. Также он отметил, что банки, когда рассматривают заявки на ипотеку, учитывают, на каком этапе находится строительство.
Осмотр одного из проектов комплексной застройки наглядно демонстрирует, насколько сложной «шахматной партией» стало для застройщиков достижение завершающей стадии строительства. Этот процесс напоминает тонкую балансировку: разработчикам приходится учитывать целый комплекс взаимосвязанных факторов: текущую рыночную конъюнктуру, предпочтения потенциальных покупателей, ограниченность финансовых ресурсов, темпы развития местной промышленной инфраструктуры и даже такие, казалось бы, второстепенные моменты, как сроки сдачи близлежащих дорожных объектов.
Достижение этапа «возведение коробки» — один из важных критериев, на который ориентируются местные власти при выдаче разрешений на досрочную продажу недвижимости. Однако, как отмечает Е Шэн, директор шанхайского офиса архитектурной компании Goettsch Partners, далеко не все застройщики соблюдают эти правила.
«Некоторые застройщики незаконно продают недвижимость ещё на самых ранних этапах строительства, используя полученные авансы для инвестирования в новые проекты с целью максимизации краткосрочной прибыли», — объясняет он.
Сложившаяся рыночная ситуация вкупе с незаконными досрочными продажами бьют по карману покупателей. «Колебания на рынке и отток инвестиций создают нехватку средств, из-за чего стройки замораживаются, - поясняет Шэн. - Это провоцирует волну судебных разбирательств по защите прав дольщиков и даже социальные протесты».
В отдельных провинциях Китая банки имеют право выдавать ипотеку только на жильё в домах с высокой степенью готовности. Однако и в таких случаях покупателям приходится годами выплачивать кредит за ещё не построенное жильё.
Логан Райт, партнёр и директор по исследованиям китайского рынка в Rhodium Group, объясняет: «В 2017-2018 годах, во время кампании по уменьшению доли заемных средств, рынок недвижимости трансформировался в подобие финансовой пирамиды. Чтобы получить прибыль от продажи готового жилья, застройщикам нужно было постоянно вкладываться в новые проекты».
По словам эксперта, обременённые долгами компании стали массово использовать предварительные продажи как инструмент погашения неофициальных займов. Фактически это означало, что финансирование строительства перекладывалось на плечи будущих владельцев жилья - они своими платежами обеспечивали погашение скрытых долгов застройщиков.
Согласно законодательству, коммерческие банки обязаны хранить авансовые платежи дольщиков на специальных регулируемых счетах под банковским контролем. Эти нормы, впервые введённые в 2003 и 2007 годах, хотя и были подтверждены, но так и не получили повсеместного соблюдения в Китае. Лишь после этапа «возведение коробки» банки в отдельных случаях могли ослабить данные требования.
Однако на практике сложилась иная ситуация: банки традиционно шли навстречу застройщикам, разрешая перечислять средства дольщиков на общие расчётные счета. Такая схема работы позволила некоторым компаниям незаконно присваивать средства покупателей, что в итоге приводило к остановке строительных проектов.
Власти Китая предприняли ряд мер для решения проблемы избытка жилья и возобновления замороженных строительных проектов. В октябре 2024 года был утверждён пакет антикризисных мер, включающий удвоение объёмов кредитования на достройку проблемных объектов, - это должно оживить рынок недвижимости и поддержать экономику. Местные администрации получили право использовать средства от специальных облигаций для приобретения жилого фонда. Кроме того, во многих городах смягчили ограничения для покупателей жилья на вторичном рынке, чтобы остановить падение спроса.
Вообще, инвесторы имеют законное право расторгнуть ипотечный контракт, если застройщик не выполняет свои гарантии. Однако на практике процесс оказывается сложным и редко приводит к успеху. В результате покупатели часто несут убытки из-за приостановленных проектов и проблемных застройщиков.
В Гонконге в настоящее время 41 застройщик проходит процедуру реструктуризации или ликвидации.
Перевод Татьяны Мурусидзе
Иллюстрация: «За рубежом», Midjourney
03.04.2025
Важное
Древние наскальные рисунки, случайно обнаруженные в горном массиве Серра-да-Мантикейра, могут рассказать о быте и передвижении людей, живших более двух тысяч лет назад.
18.04.2025 09:00:00
Определились команды, которые сыграют в ½ Лиги чемпионов.
17.04.2025 17:00:00
Другие Статьи
Цены на золото превысили $3000 за унцию, поскольку инвесторы, опасаясь глобальной экономической нестабильности, переходят на более надежные активы.
За добычу критически важного для современных технологий кобальта Демократической Республике Конго приходится платить высокую цену.
Продолжение книги «История русско-китайских отношений 1917-1949 гг.» российского историка, востоковеда и китаеведа Владимира Дацышена.
Доллар продолжает оставаться основной валютой для привлечения займов в большинстве государств мира и играет главную роль в развитии мировой энергетики.